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    單月新房銷售出現年內首次環比增長 樓市筑底曙光已現

    拿地同比幾近腰斬,開工面積降幅遠超竣工,個貸、開發貸跌幅仍超兩成……6月15日,國家統計局發布的房地產相關數據依然低迷,但黑暗中微見曙光:5月單月,新房銷售出現年內首次環比增長、開發投資也罕見上漲,樓市筑底態勢明顯。

    開工降幅遠超竣工

    根據國家統計局公布的最新數據顯示,1-5月,全國房地產開發投資52134億元,同比下降4%。其中,住宅投資39521億元,下降3%。值得注意的是,房屋新開工面積51628萬平方米,同比下降30.6%;竣工面積23362萬平方米,同比下降15.3%,開工降幅遠超竣工降幅。

    在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,新開工面積情況直接受到當前市場行情的影響,所以跌幅相對來說會更大,也是企業投資意愿不強的一個體現。

    “新開工降幅大于竣工降幅與當前的供地規模息息相關!敝T葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對此也分析道,今年的土地供應規模低于去年同期,根據據諸葛找房數據研究中心監測全國主要地級市2022年5月共供應土地1856宗,同比下跌19.44%,環比下跌3.58%;供應規劃建筑面積為13648.34萬平方米,同比下跌26.21%,環比下跌4.51%,拿地規模趨緩減緩了房企新開工的速度;另一方面,行業資金的不足使得房企傾向于加快竣工來補足庫存。

    5月新開工面積、開發投資額同比降幅較4月均小幅收窄,但修復不明顯。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜預計,短期來看,隨著熱點城市市場活躍度的提升,企業對這部分城市的開工和投資意愿或逐漸好轉。

    拿地同比幾近腰斬

    拿地數據的腰斬間接證明了開工下滑的原因:根據國家統計局公布的數據顯示,1-5月,房地產開發企業土地購置面積2389萬平方米,同比下降45.7%。

    “拿地數據跟供應的規模相關聯,今年部分城市集中土拍從去年的3批次改為4批次!蓖跣哉J為,今年市場恢復速度不及預期,行業到位資金不樂觀,房企拿地更為謹慎,從土拍溢價上看今年土拍市場表現平穩,流拍率雖有所下滑但依然維持高位。

    其中民企集中退出土地市場,也是交易不活躍的主要原因!敖衲昙瘓F給我們的公開市場拿地指標全國只有10塊,這是個什么概念,市場好的時候,我們在華東某一些熱門城市就能拿10塊!笨偛吭谌A東的20強房企土拓部負責人直言,這種收縮集團從2020年已經開始,但今年的幅度可以說是腰斬。而另外一家已經躋身10強的華東民營房企更是直言:“除非公開市場的地塊非常劃算,否則寧愿用并購的方式獲取高折扣地塊!

    不過也有不同的意見!艾F在并購市場的折扣雖然很低,資產有的被打到了5折,但里面的坑也很多,如果價格允許,我們寧愿高一些在公開市場拿地,但前提就是市場信心要反彈!蹦愁^部民企北京公司負責人表示。

    但也有樂觀派!霸摂祿呀泴儆跉v史冰點數據!眹儡S進指出,在拿地一項,房企的信心已經出現回復:今年5月房企購地面積數據相比4月增長了45.9%,其充分說明當前土地市場也正努力走出低點或底部。隨著這一輪房屋銷售市場的刺激,以及購地市場營商環境的優化,土地市場后續有小幅復蘇的可能。

    住宅銷售額跌幅仍超三成

    拿地的信心來自銷售的回暖,但前5個月的數據卻并不樂觀。

    從1-5月整體數據來看,商品房銷售面積50738萬平方米,同比下降23.6%;其中住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元,下降31.5%;住宅銷售額下降34.5%,仍未出現跌幅收窄態勢。

    但從5月單月數據上來看,5月全國商品房和商品住宅銷售面積分別環比增長25.8%、23.8%;銷售額分別環比增長29.7%、26.4%。這是今年以來單月環比首次提高。

    嚴躍進對此也表示,5月單月的環比數據出現積極信號,說明了5月已經有了一波交易的小復蘇。后續各地政策將繼續釋放效應,助力銷售數據呈現環比的拉升,以進一步對沖今年前4個月的交易低迷現象。

    對于5月市場銷售環比改善的原因,貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析,一系列政策松綁改善了市場預期,限購限售等政策的放松降低了入市門檻,帶了更多的住房需求,次新房的集中入市也提高了市場的改善動力,換房需求進入新房市場。同時,央行超預期降息疊加部分城市取消認房認貸,有效的降低了購房成本。

    5月市場出現筑底回升跡象,政策效應有所顯現,王小嬙預計,6月單月成交數據有望進一步上升,但仍難以超越去年同期水平。

    個貸、國內貸降幅均超20%

    考驗開發商的依然是資本金來源,盡管監管已經放出包括首套房貸款利率下調、公司債開閘等組合拳,但從累計的數據看,收效依然并不明顯。

    1-5月,房地產開發企業到位資金60404億元,同比下降25.8%。其中,國內貸款8045億元,下降26%;利用外資51億元,增長101%;自籌資金21061億元,下降7.2%;定金及預收款19141億元,下降39.7%;個人按揭貸款9785億元,下降27%。

    “此類數據和其他幾個指標也是類似,即累計值的數據還是略顯悲觀!眹儡S進表示,到位資金同比仍下降,個貸、企貸降幅仍超20%,這與房企銷售數據息息相關,目前房企銷售數據來看,還是沒有實質性的改善,預計真正能有所改善也要等到下半年。

    王小嬙也表示,在促行業內部良性循環和健康發展下,房地產開發企業的資金更加依賴于銷售回款,1-5月銷售規模的下滑,行業到位資金同步下降。值得一提的是,在銷售端回款不樂觀情況下,房企發行海外債的動力提升,1-5月利用外資額度翻倍,同比增長101%。

    但監管的組合拳并非收效。單純看5月單月的資本金到位情況數據,已經相比4月有了拉升,資金到位情況相比4月有明顯改善。許小樂分析,6月以來地方政策支持力度仍在加強,房企端融資支持、風險紓困等政策也在進一步落地。預計后期供需兩端政策效果持續釋放,繼續利好市場銷售和投資,6月單月銷售和投資有望繼續環比改善。

    對于未來的房地產市場,國家統計局新聞發言人付凌暉6月15日在新聞發布會上表示,房地產市場已經出現一些積極變化。隨著房地產市場的逐步趨穩,相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現。(北京商報)

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